房地产开发成本如何计算 2008铁岭市穆荔忠法律解说

房地产开发成本如何计算

(一)第一节建设项目投资估算 (一)建设项目总投资构成: (一)包括固定资产投资、建设期贷款利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指按照拟定规模、规划设计方案和建设内容建设项目所需的费用;建设期贷款利息,是指企业为建设项目而发生的建设投资借款和流动资金借款发生的利息支出;流动资金是指企业用于维持正常生产经营活动的全部流动资金。

建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产资产。

第二节房地产项目投资及总成本估算

1.房地产开发项目投资及成本的相关概念

(1)房地产开发项目投资的特点

三种业务模式:销售、租赁、独立经营。 (二)房地产开发项目总投资 (1)房地产开发项目总投资包括开发建设投资和营运资金。

1.开发建设投资是指房地产产品在开发期间完成开发建设所需的各种成本和费用。包括土地成本、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接成本、管理费、财务费用、销售费用、开发期税金、其他费用及不可预见费用等。 (一

2)、营运资金是指房地产开发企业日常营业额所使用的资金。

(3)开发产品成本

开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中发生的各种费用。从财务角度看,这些成本可分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。

从核算上看,可分为:直接开发成本(包括土地成本、前期工程成本)成本、基础设施建设成本、建筑安装工程成本、公共配套设施建设成本)和开发间接成本(包括管理成本、财务成本、销售费用、开发期税金、其他费用和不可预见费用等)。开发成本和开发费用也可以分类。

开发成本包括土地成本、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费及意外费用。

开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。

2、房地产开发项目总成本及费用构成的估算

1. 土地成本估算

(1)土地使用权出让金

土地出让金的估算基准价一般可以参考政府同期出让的类似地块出让金的金额和时间。可以通过修改区位、用途、临街面、建筑容积率、土地出让期限、周边环境条件、土地状况等因素得到;也可以根据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均地价,并根据项目用地所在地得出通过修正等级、用途、容积率和使用寿命等因素。土地有偿出让包括拍卖、招标、协议等方式。

(二)征收拆迁安置土地补偿费 (一)新规定规定,拆迁补偿方式可以是货币补偿,也可以是产权调换。货币补偿的数额应当根据被拆迁房屋的位置、用途、建筑面积等因素以及房地产市场评估价格确定;产权调换的,应当计算被拆迁房屋的补偿金额和更换房屋的价格,并结清产权。兑换价差。 (三)土地出让金 (三)土地出让金,是指土地受让方向土地出让方支付的土地出让金。通过土地出让或者土地依法出让取得的土地使用权可以转让对其他合法用户呈红色。 (四)土地租赁费 土地租赁费是指土地承租人向土地出租房屋缴纳的费用。在房地产开发投资中很少见,但在房地产投资中经常使用(例如购买酒店进行出租经营时)。

(5)土地投资折扣

合作开发项目中很常见的模式。
2.前期工程费

前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质调查和“三通一平”等土地开发工程费用。 (1)项目规划、设计、可行性研究所需费用一般可按项目总投资的百分比进行估算。一般情况下,规划设计费约为建筑安装费的3%,可行性研究费占工程总投资的0.1%-0.3%。水文地质勘查所需费用可根据所需工作量,结合相关收费标准。估算一般为设计预算的0.5%左右。 (2)“三通一平”等土地开发费用主要包括地面原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用以及水、电、路费用。这些费用的估算可以根据实际工作量并参考相关计费标准进行。一般为设计概算的0.35%。

3.基础设施建设费

基础设施建设费又称红线内外工程费。是指距建筑物2米、小区规划红线以内的各种管道、道路等工程造价。主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、污水、地面建设费用排水、通讯、环卫等设施,以及各类设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。

基础设施费用通常采用单位指标估算法计算。粗略估计,每个基础设施项目的成本可以根据建筑平方米或土地平方米来计算。

4.建筑安装工程费

建筑安装工程费是指直接用于项目建设的总费用,主要包括建筑工程费(结构、施工、特装工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明)、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电设备及安装)及室内装修工程费用等

5.公共配套设施建设收费

公共配套设施费是指在住宅区内为服务居民而修建的各种非商业性配套设施(又称公共设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公厕、停车场等

6.开发间接成本

开发间接成本是指房地产开发企业独立核算单位组织、管理开发场地所发生的各项费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等费用。

7.管理费用

管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织、管理房地产项目的开发、经营活动而发生的各项费用。主要包括:管理人员薪资、TR工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳保费、失业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税(企业管理建筑物)、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销及其他费用。

8.财务费用

财务费用是指房地产开发企业筹集资金所发生的各项费用,主要包括贷款和债券利息、金融机构费用、保险费、融资代理费、外汇净损失、公司项目成本等因募集资金而发生的其他财务费用。

9.销售费用

销售费用是指开发项目的产品销售过程中发生的各种费用以及设立专门的销售机构或委托销售代销的费用nt。

10。其他费用

房地产开发成本如何计算

其他费用主要包括临时用地费和临时施工费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工许可证费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费、等等

11.开发期间税费

开发项目的投资估算应考虑项目开发过程中地方政府或有关部门征收的各项税费。在一些大中城市,这部分税费已成为开发建设项目投资的较大比例。各项税费应根据当地有关法律、法规的规定进行估算。以广州为例,这些税费一般包括:相信看完上面的介绍,大家对如何解决有了一定的法律了解需要注意的责任。如果您还有这方面的法律疑问,请咨询本站律师将为您提供专业解答。

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